رئیس کمیسیون اصل نود با اشاره به پیش‌فروش ۲۷۰ واحد به یک‌هزار و ۶۷۰ نفر در برازجان، اجرای کامل قانون ثبت رسمی معاملات را برای پیشگیری از تخلفات مشابه ضروری دانست.
حجت‌الاسلام نصرالله پژمان‌فر، با اشاره به بررسی‌های میدانی کمیسیون اصل نود در استان بوشهر اظهار کرد: یکی از موضوعاتی که در جریان این بررسی‌ها با آن مواجه شدیم، پرونده‌ای مربوط به پیش‌فروش واحدهای مسکونی در برازجان بود. ابعاد این پرونده نشان می‌دهد در کنار رسیدگی قضایی، باید سازوکارهایی را که می‌تواند پیش از وقوع تخلف از حقوق خریداران صیانت کند، جدی‌تر دنبال کنیم.
وی گفت: براساس اطلاعات موجود، سازنده متعهد به احداث ۳۴۰ واحد مسکونی بوده که تنها ۷۰ واحد را احداث و تحویل داده است؛ اما ۲۷۰ واحد باقی‌مانده به یک‌هزار و ۶۷۰ نفر پیش‌فروش شده است. تعدادی از شهروندان شکایت کرده‌اند، پرونده در دستگاه قضایی در حال رسیدگی است و ۱۰ نفر نیز در ارتباط با آن بازداشت و زندانی شده‌اند.
رئیس کمیسیون اصل نود افزود: رسیدگی قضایی و برخورد با متخلفان ضروری است، اما مسئله بسیاری از مال‌باختگان همچنان باقی است. این افراد سرمایه و پس‌انداز خود را برای خرید مسکن پرداخت کرده‌اند، اما به واحد مورد انتظار خود نرسیده‌اند و اکنون با مشکلات مالی و حقوقی مواجه‌اند. مجازات متهمان نیز لزوماً به معنای بازگشت سرمایه مردم یا جبران خسارت آنها نیست.
باید امکان تخلف را پیش از وقوع محدود کرد
پژمان‌فر با اشاره به ضرورت تقویت سازوکارهای پیشگیرانه در حوزه پیش‌فروش ساختمان گفت: پیش‌فروش مسکن در صورتی که در یک چارچوب حقوقی و مالی مشخص انجام شود، می‌تواند به تأمین مالی ساخت‌وساز و تسهیل دسترسی خانوارها به مسکن کمک کند.
وی افزود: مشکل زمانی ایجاد می‌شود که اطلاعات مربوط به تعداد واحدهای مجاز، وضعیت پروژه، تعهدات قبلی سازنده و معاملات انجام‌شده به‌صورت یکپارچه و قابل استعلام در اختیار خریدار نباشد. در چنین وضعیتی ممکن است سازنده تعهداتی بیش از ظرفیت واقعی پروژه ایجاد کند یا یک واحد به بیش از یک خریدار واگذار شود.
وی تصریح کرد: خریدار نیز معمولاً زمانی از این تعارض‌ها مطلع می‌شود که بخش قابل توجهی از سرمایه خود را پرداخت کرده است. بنابراین صرف برخورد قضایی پس از وقوع تخلف کافی نیست و باید سازوکاری وجود داشته باشد که خریدار پیش از پرداخت سرمایه خود بتواند از وضعیت قانونی و ثبتی واحد مورد معامله اطمینان پیدا کند.
ماده ۱۴ قانون چه سازوکاری پیش‌بینی کرده است؟
رئیس کمیسیون اصل نود با اشاره به «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» گفت: ماده ۱۴ این قانون سازوکاری برای تعیین هویت ثبتی مستقل واحدهای ساختمانی پیش‌بینی کرده است.
وی ادامه داد: براساس این ماده، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است برای واحدهای ساختمانی مبتنی بر نقشه معماری ساختاریافته صادرشده از سوی مراجع قانونی، برای هر واحد شناسه یکتای منحصر به فرد اختصاص دهد. انجام اعمال حقوقی موضوع قانون نیز برای این واحدها با استفاده از همین شناسه یکتا انجام خواهد شد.در تبصره‌های این ماده نیز برای مراجع صادرکننده پروانه ساختمانی تکالیفی تعیین شده است تا اطلاعات دستور نقشه، پروانه ساختمان و گواهی پایان کار از طریق دسترسی الکترونیکی در اختیار نظام ثبتی قرار گیرد.
وی گفت: به زبان ساده، هدف این سازوکار آن است که هر واحد ساختمانی هویت مشخص و قابل پیگیری داشته باشد و اطلاعات آن در جریان معاملات رسمی قابل استعلام باشد. در نتیجه امکان کنترل تعداد واحدهای تعریف‌شده در پروژه و وضعیت ثبتی واحد مورد معامله فراهم‌تر می‌شود.
شناسه یکتا می‌تواند معاملات متعارض را محدود کند
رئیس کمیسیون اصل نود اظهار کرد: با اجرای کامل این سازوکار، زمینه فروش مکرر یک واحد، ایجاد تعهدات متعارض نسبت به یک ملک و پیش‌فروش واحدهایی که وضعیت ثبتی مشخصی ندارند، محدودتر خواهد شد.
وی در عین حال تأکید کرد: شناسه یکتا به‌تنهایی تضمین‌کننده تکمیل ساختمان، توان مالی سازنده یا بازپرداخت وجوه خریداران نیست؛ اما می‌تواند یکی از حلقه‌های مهم نظام پیشگیری از تخلف باشد و در کنار نظارت بر عملکرد سازندگان، کنترل قراردادها و رسیدگی قضایی، امنیت معاملات را افزایش دهد.
اجرای ماده ۱۴ هنوز فراگیر نشده است
پژمان‌فر با اشاره به وضعیت اجرای این ماده گفت: تحقق اهداف ماده ۱۴ به استقرار کامل زیرساخت‌های فنی، اتصال دستگاه‌های مرتبط، تبادل برخط اطلاعات و اجرای هماهنگ تکالیف قانونی وابسته است.
وی افزود: شهر مشهد به‌عنوان پایلوت اجرای این سازوکار در نظر گرفته شده و برخی شهرهای دیگر نیز به سامانه مربوط متصل شده‌اند؛ با این حال این سازوکار هنوز به‌صورت فراگیر در کشور عملیاتی نشده و توسعه آن با کندی همراه است.
رئیس کمیسیون اصل نود گفت: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، شهرداری‌ها، مراجع صادرکننده پروانه ساختمانی و سایر دستگاه‌های مرتبط باید اجرای تکالیف خود را با جدیت بیشتری دنبال کنند و موانع فنی و اجرایی نیز باید برطرف شود تا اطلاعات هر پروژه و واحد ساختمانی در زمان مناسب ثبت و قابل استعلام باشد.
پرونده برازجان چه نسبتی با اجرای ماده ۱۴ دارد؟
پژمان‌فر گفت: پرونده برازجان این سؤال را مطرح می‌کند که اگر سازوکارهای پیش‌بینی‌شده در ماده ۱۴ به‌صورت کامل عملیاتی بود، آیا امکان شکل‌گیری چنین وضعیتی یا گسترش دامنه آن کاهش پیدا نمی‌کرد؟
وی افزود: اگر اطلاعات واحدهای پروژه به‌درستی ثبت شده بود و معاملات و تعهدات مربوط به هر واحد از مسیرهای قانونی و قابل کنترل انجام می‌شد، امکان شناسایی معاملات متعارض و محدود کردن فروش مکرر یک واحد به چند نفر بیشتر بود. خریداران نیز می‌توانستند پیش از ورود به معامله، اطلاعات ثبتی واحد مورد نظر خود را بررسی کنند و آگاهی بیشتری از وضعیت آن داشته باشند.
رئیس کمیسیون اصل نود تصریح کرد: البته برای اعلام قطعی اینکه اجرای ماده ۱۴ مانع وقوع همین پرونده می‌شد، باید جزئیات پرونده، نحوه تنظیم قراردادها، وضعیت مالکیت و مجوزهای پروژه و شیوه دریافت وجوه بررسی شود. آنچه روشن است این است که اجرای کامل این ماده، زیرساخت مهمی برای کاهش ریسک معاملات، افزایش امکان نظارت و جلوگیری از بسیاری از تخلفات مشابه ایجاد می‌کند.
تأخیر در اجرای قانون می‌تواند هزینه سنگینی برای مردم داشته باشد
پژمان‌فر در جمع‌بندی گفت: پرونده برازجان صرفاً یک پرونده مربوط به تخلف یک سازنده نیست. وقتی در یک پرونده تعداد زیادی از مردم با خسارت مالی و بلاتکلیفی طولانی‌مدت مواجه می‌شوند، باید علاوه بر رسیدگی به همان پرونده، زمینه‌هایی را که امکان تکرار چنین اتفاقاتی را فراهم می‌کند نیز برطرف کرد. ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ظرفیت مهمی برای افزایش شفافیت، ایجاد امکان استعلام و محدود کردن معاملات متعارض در حوزه پیش‌فروش ساختمان دارد. انتظار این است که دستگاه‌های مسئول، اجرای این ماده را از مرحله محدود و پایلوت عبور داده و زمینه اجرای فراگیر آن را فراهم کنند.
رئیس کمیسیون اصل نود خاطرنشان کرد: تأخیر در اجرای این قانون فقط به معنای تأخیر در راه‌اندازی یک سامانه نیست؛ بلکه ممکن است باعث شود خریداران مسکن همچنان در برابر بخشی از تخلفات حوزه پیش‌فروش آسیب‌پذیر بمانند. کمیسیون اصل نود نیز اجرای تکالیف قانونی دستگاه‌های مسئول را از منظر صیانت از حقوق مردم پیگیری خواهد کرد.
منبع خبر: مهر
